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“房住不炒”学长沙,房价降了还是涨了?

《中国经济周刊》记者 李永华  湖南报道

7月25日,长沙市网信办官方微信“长沙发布”援引网友的话称,大城市的楼市调控正在全面“长沙化”。

“长沙化”,缘起深圳。

7月10日,长沙市住房和城乡建设局网站发布消息称,7月8日,深圳市住房和建设局考察组来长沙,对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。

7月15日,深圳市升级地产调控措施,被外界称为“全面对标”长沙。此后,东莞、杭州、郑州、南京等城市推出地产新政,与长沙两年前推出的“反炒房”新政措施大同小异,又有所升级。

7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,长沙是参会的10个城市之一。

7月30日,中共中央政治局召开会议,在部署下半年经济工作时,涉及房地产相关工作,会议要求,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展”。

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“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争”

长沙当地将低房价作为地方发展与吸引人才的重要优势,各种官方报道中随处可见,并将低房价归因于“长沙近年来‘反炒房’斗争的胜利成果”。

在全国,直接将“反炒房”称为“斗争”的城市,长沙是第一家。

2018年6月,《湖南日报》连发4篇评论文章,被称为“晨风四论”,狠批长沙地产:“如今,房价高居不下、市场投机盛行,老百姓不高兴、不赞成、不答应。这就说明,我们在这一领域的工作有不到位的地方,离群众的要求还相距较远。”

在“反炒房斗争”之前,长沙楼市一度遭到疯炒。2017年9月,《中国经济周刊》曾报道长沙楼市“秒光现象”,个别楼盘一开盘只要数秒钟就被抢光,当地一些热门楼盘的茶水费被炒至10万元以上。(详见2017年第36期《频现“秒光”盘,购房指标被炒至10万元 长沙楼市被新政激活?》)

2018年6月25日开始,长沙市政府在加强房地产市场调控的通气会上对市场矛盾的定性——“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争”,打出调控组合拳,限购、限地价、限售价、限“离婚”、土地拍卖熔断、摇号等各种措施纷纷出台,被称为“最严调控”。

一系列措施形成如今地产调控“长沙化”的模板。比如,深圳7月15日的新政,本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房,完善差别化住房信贷措施,同时将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等政策,就与长沙此前的政策相似,并进一步升级。

各种措施均严厉打击炒房。

限价地新房价格屡创新高,有的二手房价格却两年下跌超30%

购房者最关心的问题是房价。作为样板,长沙房价是什么表现?

7月29日,绿地集团拿下位于长沙市岳麓区梅溪湖国际新城的一地块,成交价38.01亿元,溢价率17%,起始楼面价5300元/㎡,最终成交楼面价6201元/㎡,住宅(毛坯)最高销售均价13500元/㎡。

梅溪湖板块是长沙楼市的热门板块,在不少外地购房者看来,长沙新房一万多元/㎡均价并不高,不过,13500元/㎡创造了该板块的限价新高。

不仅是梅溪湖板块,长沙新房限价的价格呈现逐步走高的态势,今年上半年屡破纪录。

6月28日,长沙市岳麓区洋湖片区一宗住宅用地的住宅(毛坯)销售均价为不超过13800元/㎡,刷新了长沙楼市的住宅(毛坯)最高限价。此前,岳麓区洋湖片区住宅最高限价为12600元/㎡。

13800/㎡的纪录仅保持两天。6月30日,长沙开福区挂牌一宗双限地,住宅(毛坯)限价达到14800元/㎡。7月30日,该地块底价拍出,刷新当前长沙楼市毛坯住宅最高限价。

在个别开发商看来,这是炒作题材。

虽然毛坯房限价,不过,长沙大部分楼盘实际销售价格为精装修价格。

7月2日,长沙市长信箱中,有购房者反映,2020年6月10日 ,金茂·建发观悦楼盘所处地块为政府限价地,楼面价为6202元/㎡,住宅(毛坯)最高销售限价11800元/㎡,但是观悦实际开盘价格远远超过限售价格,其中一栋均价16698元/㎡,扣除装修价格2487元/㎡,后折合毛坯均价为14211元/㎡。

长沙市长信箱截图

长沙市长信箱截图

该购房者咨询,长沙市限价是怎么计算的。长沙市自然资源和规划局回复:我市“限房价”挂牌出让地最高限价是根据我市房地产市场调控预期,最终经长沙市土委会决定。

尽管长沙限价房的新房价格持续上调,但其房价仍远低于同类城市。杭州的陈先生说,“杭州就算是靠近嘉兴、绍兴的远郊地区房价也要两万多,长沙房价太便宜了。”

中国指数研究院发布的4月“百城价格指数”显示,长沙新建住宅均价为8674元/㎡。

此外,2020年上半年,长沙楼盘套总价成交价格均值为124万元,中位数为107万元,远低于武汉、重庆、南昌等城市。

图片来源:中指研究院

图片来源:中指研究院

新房价格如此,长沙二手房价格更低。

2019年10月,有房产中介告诉《中国经济周刊》记者,“长沙二手房很不好卖,有的房子去年底挂出来,价格一直往下降,降了20%,到现在还没有卖掉。”(详见《“反炒房”斗争一年多以后,长沙重回“房价洼地”?》)

2020年,二手房市场更加萧条。

7月29日,李女士刚把长沙市芙蓉区的一套房子租了出去。

“去年能租2300块钱一个月,现在能租1800(元/月)就很不错了”,她说,原来还想着把这老房子卖了,有购房资格再换套新房,没想到这一两年二手房价格价格越来越低,2018年上半年还能卖到9000多元/㎡,附近的房子还冲过1万元/㎡的,无奈之下,只能改为出租。

有房产中介称,如果与2018年比,很多二手房特别是房龄比较长的二手房价格跌得很厉害,老城区六七千元/㎡的房子不少。

也有例外。

5月11日,长沙一套二手房在阿里法拍平台上刷新长沙普通住宅二手房价格新高,达到3.1万元/㎡。

公开资料显示,所拍卖的房源位于长沙市岳麓区观沙路269号八方小区。在长沙,这是众所周知的公务员小区,周边教育资源配置堪称最佳——拥有号称长沙最牛的小学+最牛的公办初中。

目前,长沙已经取消学位房,但八方小区依然保留学位资格,而且是这两所学校的双学位,还可以无限循环使用。八方小区周边二手房中介称,买了八方小区的房子,如果前房东用过学位指标,只要满6年,现房东可以接着用。

3.1万元/平米的房价远超该房屋所在地周围其他楼盘的售价,该区域不带上述双学位的二手房价格普遍在1.5万元/平米左右。

责编:周琦

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