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北京接连推出不限价地块,释放了什么信号?房价会涨吗?

《中国经济周刊》记者 李慧敏|北京报道

7月29日,北京市规划和自然资源委员会挂牌2宗不限价地块,总起始价83.06亿元,两块地分别位于石景山区和平谷区。截至目前,北京共有7宗不限价地块正在挂牌出让。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国经济周刊》记者采访时表示,不限价并不代表高价,但对于供应来说肯定有影响,开发商预期可能会调高,所以开发商或会放缓供应,而这有助于消化当下北京楼市的市场存量。另一方面,不限价地块的密集推出或许也是市场见底的体现。

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北京接连推出不限价地块

北京市规划和自然资源委员会29日挂牌的这2宗地块,分别位于石景山区和平谷区,总起始价83.06亿元,其中京土整储挂(石)[2020]035号地块起始价69.78亿元,京土整储挂(平)[2020]036号地块起始价13.28亿元,

京土整储挂(石)[2020]035号地块位于石景山区北辛安地区,用地性质为二类居住用地、其他类多功能用地、托幼用地,土地面积73884.721㎡,建筑控制规模为267169.687㎡。该地块未限制商品住宅销售价格,起始价为69.78亿元。该宗地挂牌竞价起始时间为8月19日9:00时。

北京市规划和自然资源委员会官网截图

北京市规划和自然资源委员会官网截图

京土整储挂(平)[2020]036号地块位于平谷区王辛庄镇,用地性质为居住用地,建设用地面积3.64万平方米,规划建筑面积8.57万平方米,起始价13.28亿元。该宗地挂牌竞价起始时间也是8月19日9时。

北京市规划和自然资源委员会官网截图2

北京市规划和自然资源委员会官网截图

据《中国经济周刊》记者梳理,截至7月30日,北京共有7宗住宅用地等待出让,这些地块都有一个共同特点,就是不限价。

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另据中原地产统计,以成交为界限,截至目前,今年以来北京共成交了商品房住宅地块34宗,其中28宗为不限价地块(不包括上述7宗未成交地块)。而2019年成交的不限价地块为14宗,2018年仅为1宗。

记者梳理发现,今年成交的不限价地块中不乏位于城区内、地段较好的地块。如位于丰台区卢沟桥大瓦窑的DWY-L39等、DWY-L33等两个地块,位于西四环与西五环之间,靠近地铁。

其中,大瓦窑DWY-L39等地块(大瓦窑馨城项目)是二类居住、基础教育及绿隔产业用地地块,规划建筑面积约12万平方米,成交价29.6亿元,溢价率18.26%,楼面价约43868元/平方米。

大瓦窑DWY-L33等地块(大瓦窑新村项目一期)二类居住、基础教育及绿隔产业用地地块,规划建筑面积约10.3万平方米,以溢价26.5%成交,成交价格48亿元,楼面价46588元/平方米。

而该地段周边二手房价格区间约在5万元—7万元/平方米之间。

在张大伟看来,不限价商品房的供应已经成为了北京市场的主流,虽然不排除未来还有零星的限价地块出让的可能性,但总体看,2020年,北京住宅土地的不限价供应已经全面开启。

房价会涨吗?

对于北京不限价地块的接连推出,张大伟对《中国经济周刊》记者表示,“因为近两年北京房价很平稳,所以过去的限价意义不大了。不限价不代表高价,但对于供应来说肯定有影响,过去限价的时候,开发商会将开发的楼盘一次性全部入市出售,而不限价了,开发商预期可能会调高,因为当下可能卖不到高价的楼盘,未来有可能卖到高价,所以开发商或会放缓供应,不过这有助于消化当下市场存量。另一方面,不限价地块的密集推出或许也是市场见底的体现。”

也有业内人士分析,北京调控的方向确实是有所调整,就是从过去三年打压房价,转变为今年放松土地出让,开始去库存,稳定市场,但这并不是刺激市场。

从上述土地出让情况可看出,2017年北京楼市调控收紧以后,出让的土地基本上以限竞房为主。但北京的限竞房销售市场分化明显,五环内地段好的卖得很快,而远郊的项目则去化较慢。

中原地产数据显示,目前北京新建商品房存量达到8.7万套,同比上涨29%。这其中有很大一部分是限竞房。

总体上看,业内人士认为,五环外的商品房呈现供过于求状态,而五环内的商品房却又供不应求,适当的政策调整可起到激活楼市的效果。

事实上,与一些二线城市的楼市火爆相比,北京楼市近两年比较稳定,价格有小幅下调。

国家统计局数据显示,6月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅有所扩大。

易居房地产研究院数据则显示,2020年上半年,全国100个城市新建商品住宅成交均价为15595元/平方米,同比上涨10.9%。

但北京是特例,虽然5月份出现了少许的升温,但6月因为疫情的变化,市场快速降温,整体看,当下北京房地产市场再次回到了4月水平,整体价格较前两年的高点是下跌的。

中原地产数据显示,与2017年最高点对比,北京的房价下调明显。北京二手房价格3年来平均跌幅超过20%。如天通苑东一区2017年时约3.9万元/平米左右,目前约3.2万元/平米左右。而朝阳区珠江绿洲家园在2017年房价高点时,大户型单价也在5万元以上,现在只有4万多元。

张大伟表示,北京市场在7月有望逐渐再次回到正轨。

责编:吕江涛

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