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恒大“银九金十” 碧桂园“下乡” 万科优势缩小 融创增长惊人

四大龙头房企2019年都干了啥

2019年,精彩与无奈,竞争与赶超,4家公司“卖房”,各有各的故事。

《中国经济周刊》记者  孙庭阳 | 北京报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2020年第2期)

日,上市房地产公司开始陆续披露2019年销售数据。

按照权益销售金额(编者注:合作项目按股权比例计算的销售额)排序,前4名从大到小依次是中国恒大(5782亿元)、碧桂园(5522亿元、万科(4103亿元)和融创中国(3834亿元)。

在2019年房地产市场并不火爆的情况下,中国恒大与碧桂园连续两年排名前两位,融创中国快速增长,万科则碎步前行。

2019年,精彩与无奈,竞争与赶超,4家公司“卖房”,各有各的故事。

中国恒大:许家印要抢王传福、马斯克的饭碗

p65 中国恒大董事会主席许家印 《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊I摄

中国恒大董事会主席许家印 《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊I摄

中国恒大销售数据显示,2019年完成了预计目标,实现合约销售6011亿元。公司披露,2020年合约销售目标在2019年基础上增加500亿元至6500亿元。至此,中国恒大已连续3年将增加500亿元作为新一年的销售目标。

虽然2019年上半年业绩与目标相比稍显落后,但随着销售均价的下降,中国恒大2019年9月、10月连续刷新月度销售纪录,并最终完成全年目标。

此外,在完成新能源汽车全产业链布局后,许家印下一步将和王传福、马斯克等国内外新能源汽车巨头同台竞技,他们又会碰出怎样的火花?

“银九金十”促销保销售目标

2019年网络热词是“我太难了”,房地产业的销售同样如此。中国恒大完成2019年销售目标并不容易。

据国家统计局数据,2019年上半年全国商品住宅成交规模同比大体持平。

在2019年初,中国恒大提出年度合约销售目标是6000亿元,但到了上半年末时,按照时间进度计算,所完成尚落后销售目标(3000亿元)5%。而在2018年同期,完成的销售额领先时间进度5%。

房地产行业销售存在一定的波动性——素有“金九银十”的说法,9月和10月是一年中房地产销售黄金时间。

同为行业前4的另外3家,如碧桂园、万科和融创中国,2019年这两个月的高峰效应并没有特别明显。但对于中国恒大来说,2019年这两个月可谓是“银九金十”。

2019年9月,中国恒大当月销售额环比增长74%、同比增长32%,比上半年平均值高出近八成,刷新了公司“单月合约销售金额的历史纪录”;当年10月份,中国恒大月度销售环比增长8.65%,前一个月刚刚创下的月度纪录,再度被刷新。

中国恒大销售总额创纪录的秘诀,其实还是老套路——降价促销。

2019年半年报,中国恒大曾表示,其合约销售均价为历年最高水平,达每平方米10756元,比2018年高2.75%,而在2019年1月时,公司合约销售均价更是达到每平方米11134元。

在2019年9月、10月,中国恒大的平均每平方米销售价格(销售均价)持续下降,10月份跌破1万元,至9336元。这一价格,创出2017年2月以来的新低。

同样的房地产销售环境,在碧桂园、万科和融创中国的销售中,并未出现9月、10月两月连续降价的情况。

业内人士分析,中国恒大下半年大规模降价促销,或与上半年销售总额不及预期有关。公告显示,2019年上半年,中国恒大销售收入同比下降24%,原因是“交楼的面积比2018年同期减少25.8%”。

3至5年成为世界规模最大新能源汽车集团

除了房地产,中国恒大董事会主席许家印,还一直带着中国恒大向“多元化业务稳步推进”。

在2019年半年报中,中国恒大表示 “已完成新能源汽车全产业链布局,产品品质世界一流,力争3至5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团”。

而王传福所领导的比亚迪(002594.SZ),截至2018年,连续4年蝉联全球新能源汽车销量冠军。

2020年1月7日,国产特斯拉Model 3首次向社会用户交付新车仪式在上海举行,标志着特斯拉在中国的发展进入全新阶段,公司创始人马斯克出现在仪式现场。在中国工厂生产的Model 3起售价较原价下降了近9%,加上新能源补贴,价格最低至不足30万元/辆。

同济大学经济与管理学院副教授郑鑫此前接受《中国经济周刊》记者采访时说,如果真的按照国产特斯拉年产50万辆的规划,未来价格肯定还会下降,对现有新能源品牌的竞争挤压还是非常大的,留给大家的时间真的不多了。

碧桂园:坚持“下乡”,稳坐行业第二

p67 碧桂园董事会主席杨国强 中新社

碧桂园董事会主席杨国强 中新社

在2019年房地产行业销售环境整体不景气、宣告破产的房地产相关企业数量逾500家情况下,碧桂园2019年全年权益销售额仍达5522亿元,同比增长10%,稳坐全行业第二的位置。

12月份房价稳收官,不再降价搞促销

2019年销售额数据显示,除12月环比大幅下降外,碧桂园2019年前11个月的月销售额基本平稳。

值得注意的是,与中国恒大在2019年9月、10月陆续刷新销售纪录不同,碧桂园的销售高峰出现在2019年11月。

2019年前11个月,碧桂园累计实现的权益合同销售金额,已经超过2018年全年销售额,是2018年全年的1.08倍。也就是说,碧桂园实现年销售额增长在当年11月份已成定局。

2019年12月,碧桂园销售额环比减少八成。同样的情况在前两年也发生过,2017年、2018年的12月份,碧桂园销售额环比减少都超过六成。

《中国经济周刊》记者注意到, 2019年12月,碧桂园的销售均价(平均每平方米销售价格)有所抬头,每平方米环比上涨239元。而在2017年、2018年,碧桂园当年12月份销售均价是每平方米同比分别下降1858元、1254元。对于购房者而言,如果购买的是100平方米左右的房子,能省下10万至20万元。

省外收入占比近八成,杨国强“下乡”

碧桂园销售额近几年一直保持高增长,从2015年到2018年,碧桂园权益销售额年复合增长率为59%。如此高增长率,业内人士评价,除了来源于公司的管理外,在广东省外复制、向全国布局、将市场下沉,也是重要原因之一。

2006年在广东成立,2007年在香港联交所上市,碧桂园没有将自己定位于地方房地产企业,向外拓展的脚步从未停歇。

碧桂园表示,要逐步走出广东省,将业务拓展至全国其他经济高增长地区,提升项目执行能力,发挥物业开发模式的可复制性优势。

2008年,在广东省外,碧桂园只拓展到湖南等7个省区,省外销售占比只有24%

2013年是碧桂园省外拓展关键一年。当年,碧桂园共有37个全新项目开盘,大部分位于广东省外。这一年,广东省外销售占比由40%提升至56%。在公司销售整体增长情况下,省外销售超过省内,意味着在广东省外的销售已经是公司的重点。

2015年,公司在广东省外销售占比提升到约2/3。

2018年,碧桂园已经完成中国内地所有省份的布局。截至2018年末,公司已签约的内地项目分布于31个省(自治区、直辖市)的269个地级市,总计覆盖1156个区(县)。

最新数据显示,截至2019年上半年末,公司在广东省以外地区的权益合同销售占比已经提升到78%——广东省外销售的体量,接近其在省内销售的4倍。

如果把广东省内的销售当成碧桂园的“大本营”,在广东省外,可以说碧桂园再造了4个“大本营”。

翻阅房地产公司公告,众多公司对于在一二线城市拿地、开工颇为重视,碧桂园则不是这样。

在2007年上市后,碧桂园就已经将目光聚焦于三四线城市。在2018年业绩发布会上,碧桂园董事会主席杨国强还直言,长远看好三四五线城市的房地产市场。

万科:碎步前行,杠杆加大

p68 万科董事会主席郁亮 《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊I摄

万科董事会主席郁亮 《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊 摄

万科2019年全年合同销售金额6308亿元。据克而瑞研究中心统计,其中权益销售金额达4103亿元。

对比2019年销售额排名前4位的房地产公司近两年的销售额,另外3家销售额大踏步前进时,万科是碎步前行,杠杆率则在升高。

郁亮从2017年6月开始任万科董事会主席,到现在经历了两个完整的会计年度。

值得资本行业关注的是,截至2019年12月19日,姚振华实控的深圳钜盛华公司和前海人寿保险持续减持万科,两家机构所持万科的股票数量已经不到总股本的5%。而在2017年6月末,两家机构合计持有万科股票数量占总股本25.4%。

谨慎投资,被“后辈”赶超

与万科相比,同为行业前4的另外3家——融创中国、碧桂园和中国恒大,是房地产行业“新手”。在“后辈”面前,近几年一直喊着房地产白银时代的万科,被碧桂园反超,与中国恒大差距增大,即便是和融创中国相比,优势也所剩无几。

万科在其2016年报中,对销售方面表述是“实现销售金额3647.7 亿元,同比增长39.5%,销售回款位居行业首位”。而在2017年和2018年的年报中,在行业中排名均无表述。

但是,万科在2017年透露,“22个城市的销售金额位列当地第一”,2018年“24个城市的销售金额位列当地第一”。这两年,万科有销售的城市数量都在60个左右。

万科不再披露排名位置,但可以通过三方数据看出排名变化。

如前文所述,2019年按照权益销售金额排序,前4名公司从大到小依次是中国恒大、碧桂园、万科和融创中国。而在2016年,权益销售金额排名中,中国恒大第一、万科第二,碧桂园第四,融创中国第九。

近年来,融创中国快速扩张。2016年,融创中国合同销售额比万科少59%,到了2019年,融创中国合同销售额只比万科少12%。从绝对值看,在2017年至2019年这3年间,融创中国和万科年度合同销售额的差距,从2141亿元降到了746亿元。

碧桂园则在同期实现了反超。克而瑞研究中心数据显示,2016年碧桂园权益销售额只有万科的90%;2017年碧桂园超过万科;2019年,其权益销售额已达万科的1.34倍。

中国恒大领先优势也在加大。2016年,中国恒大权益销售额比万科多944亿元;近几年领先优势更加明显,2019年比万科多1679亿元。

业内人士分析,万科近年来的表现,和其运营策略有关。

在万科2018年报中,对2019年度策略同样有“谨慎投资”“投资测算预留足够的安全边际,保证投资质量和合理的资源总量”的表述。

有息负债3年间翻倍

虽然万科在年报中数度提及要“谨慎投资”,但是公司的有息负债却在逐年提高。在降杠杆成为近几年宏观经济的关键词时,号称要“活下去”的万科,杠杆在逐渐增加,净负债率也在提升。

2018年末,万科净负债率 30.9%,继续处于行业低位。不过,2016年至2018年,万科有息负债分别是1289 亿元、1906亿元和2612亿元,有息负债余额翻倍。万科有息负债占总资产的比例也逐渐提升,2016年至2018年分别是15.5%、16.4%和17.1%。

在有息负债增加的背景下,虽然万科销售毛利率提升,但2016—2018年总资产收益率从3.93%降至3.66%。

2018年中国恒大等公司则在大幅降杠杆。中国恒大的年报中重点强调“通过综合措施,大幅降低债务水平及负债率”,净负债率同比降低31.8个百分点,总借贷水平同比降幅为8.1%。

有业内人士评价称,虽然万科的负债率处于行业较低水平,但似乎有些“后知后觉”,2016年、2017年未能像其他地产企业那样大规模扩张;中国恒大整体负债率较高,却借着2016年、2017年的销售高峰,大大降低了负债率,对行业走势的预判似乎更精准。

融创中国:“买买买”下的高增长

p69 融创中国董事会主席孙宏斌 中新社

融创中国董事会主席孙宏斌 中新社

孙宏斌带领的融创中国,2019年合同销售金额5562亿元,同比增长21%,在4家公司中居于首位。业内人士分析,融创中国的高增长,可能与公司近几年大手笔资产收购逐渐开始贡献业绩有关。

销售额连续3年跨过3个台阶

克而瑞数据显示,TOP100房企2019年权益销售金额同比增长6.5%,相比2018年的同比增长35%、2017年的同比增长41%,增速明显放缓。

但融创中国的增长幅度依旧强劲。已经公布经营数据的上述4家房地产公司中,2019年销售额只有融创中国增长超过20%,碧桂园、中国恒大和万科同期增长分别是9.96%、9.02%和3.94%。

近3年,融创中国的合同销售额每年跨过一个整数关口。2017年至2019年,合同销售金额分别为3620亿元、4608亿元和5562亿元,分别突破3000亿元、4000亿元、5000亿元。

“买买买”迅猛扩张

在2017年、2018年,诸多房地产公司屡次卖项目瘦身,融创中国却在做加法,频频大手笔收购资产。

2017年,融创中国有关资产收购的公告有15条,如收购金科地产、华城富丽、13个万达文旅项目等。

收购万达的资产,在融创中国2017年收购中最有代表性。

2017年7月,融创中国旗下子公司与大连万达商业订立框架协议,以632亿元的价格,收购后者13个文化旅游项目公司91%的权益、76家城市酒店100%的权益。

对于这笔收购,融创中国认为,项目公司所拥有的标的,多数位于国内核心城市的重点区域,能大幅扩充公司的土地储备,进一步增强了行业竞争力。这项交易,还使融创中国高起点布局文化旅游业务板块,布局新的增长点。

即使到了2019年,融创中国收购资产仍未停步。

2019年1月,融创中国子公司以125.53亿元,收购泛海控股(000046.SZ)旗下武汉中央商务区股份有限公司,该公司拥有北京泛海国际项目1号地块,并已启动建设。该公司还拥有位于上海市黄浦区核心位置的董家渡项目(尚未建设)全部权益。

2019年11月,融创中国的间接全资附属公司以152.69亿元的代价,收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权。这两个被收购公司及其附属公司,主要从事地产项目的开发运营,在成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个目标项目,可售建筑面积约占总建筑面积的90%。

对于这两次交易,融创中国均称,将进一步增加公司的优质土地储备,提升其品牌影响力。

据融创中国财务报告,截至2019年6月末,公司总资产比2016年末增长了近两倍。

《中国经济周刊》记者统计,融创中国增长速度虽高,但其毛利率却较低。2019年上半年,融创中国毛利率只有25.19%,同比虽有增长,但在4家头部房地产公司中仍居于末位,万科、中国恒大和碧桂园同期毛利率依次是36%、34%和27%。


2020年第2期《中国经济周刊》封面

2020年第2期《中国经济周刊》封面

(编辑:周琦 )
(发布编辑:王新景)
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